多城二手房挂牌量见顶回落，楼市筑底信号隐现？

曾因一路上涨引发市场担忧的二手房挂牌量，近来出现了下降的趋势。

第一财经从58安居客研究院获得的数据显示，5月以来，四大一线城市的二手房挂牌量整体呈现出见顶回落的态势。具体来看，5月份，北京、广州、上海、深圳的二手房挂牌量分别为12.6万套、8.8万套、29.1万套、9.9万套；7月以来至16日，上述挂牌量分别为10.2万套、7.7万套、23.8万套、8.3万套，出现了明显回落。

申万宏源房地产行业分析师袁豪也在近期的报告中提及，5月，一线城市二手房挂牌数据见顶的迹象，其中，北京二手房挂牌量环比减少3%、深圳环比减少5%，而上海和广州则环比持平，保持高位稳定。此后6月的二手房挂牌量也出现了见顶回落，即使进入7月淡季，目前二手房市场整体挂牌量还是在见顶回落趋势当中。

另据兔博士APP数据，4月以来，上海、广州、南京、杭州等城市的二手房挂牌量也同样有所回落。其中，杭州二手房挂牌量连续3个月下降，挂牌量分别为17.24万套、17.17万套、16.7万套；南京的挂牌量也从18.12万套一路走低至17.25万套。

对于二手房挂牌总量，由于各个机构统计口径和方式有所差异，数据不尽相同，但从趋势上来看，近两三个月来，不少重点城市的二手房挂牌量走势，较为一致地表现为下降。

（来源：民银研究）

在一篇展望今年下半年房地产行业走势的报告中，民生银行首席经济学家温彬在讨论当前库存情况时也指出，以2014年为基数，一、二、三线城市二手房挂牌指数分别在2021年8月达到峰值，分别为230.77%、192.0%和180.89%。之后，随着多项政策出台，2024年各量级城市二手房销量逐步提升，消化挂牌存量房速度加快，各量级城市二手房挂牌指数出现明显下行态势。

多位受访业内人士表示，当前各大城市二手房挂牌量减少，一大部分原因是二手房最近销量明显提升。

5月以来，需求端政策超预期发力，央行发出三条信贷新政，将全国层面的购房信贷政策带到历史最宽松时代。上海、深圳和广州在5月底一鼓作气，释放出了历史上最宽松的信贷政策，并辅以限购的进一步放松；6月份，北京也终于放出大招，降低了买房首付比例、贷款利率。

一系列大力度政策，有效推动了需求释放。6月，各地二手房成交量创新高，北京二手房网签量超1.49万套，创15个月以来的新高；上海二手房成交2.39万套，创近3年新高；广州二手房共网签1.04万套，环比增长超三成，一举重返万套大关；而深圳全市二手房过户4172套，也创2021年5月以来最高点。

有第三方房地产研究机构资深分析师向记者表示，当前挂牌量回落说明近期需求侧新政初见成效，即近几周新增的住房售出置换需求小于完成售卖的数量。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在上海，二手房挂牌量大致在去年三季度触及高点，此后逐步震荡下行，最近一段时间的挂牌量趋于稳定，不再出现之前急抛的状况；叠加5月中下旬的新政之后，市场消化量加快，快速去化了存量二手房。

在北京，受到此前430北京新政和517央行新政利好，二手房成交量上涨，推动挂牌量从4月底的17.2万套减少至当前的16万套左右，两个月内挂牌量整体减少了超1万套，这也是2023年9月以来首次出现。

在热点二线城市杭州，当地贝壳研究院院长上官剑也向记者表示，今年3月-6月，杭州的二手房持续成交在8000套以上，成交活跃，适度减轻了挂牌量压力；6月，二手净增挂牌放缓，环比增长0.73%，增速为2023年以来最低。新增挂牌房源量已连续四周下降。

上述资深行业分析师指出，如果未来几个月挂牌量能够保持稳定或缓增，也已经可以视为行业成功筑底的先行信号。

二手房挂牌量已被业内视为一个重要前瞻性指标，是判断各城市房价企稳或拐点出现的重要指标。东吴证券研报就指出，当二手房挂牌量增速放缓甚至开始下降时，往往意味着价格的止跌企稳和销售量的温和复苏，供需关系重新恢复平衡。

有券商研报提到，2023年以来的几轮政策放松，往往伴随着一线城市挂牌量的大幅提升。比如，2023年9月各地落实“认房不认贷”新政后，一线城市9月的二手房挂牌量环比大幅提升8.9%。

但是，今年517新政之后，无论是北京还是上海，整体挂牌量并没有明显提升，甚至北京还出现了小幅下降。另据申万宏源研报数据，今年5月份，一线城市的挂牌量环比4月下降了1.5%。

袁豪表示，根据过去一年多二手房挂牌量和房价的逆序领先2个月的关系，以及考虑430、517、607等连续政策放松，预计后续一线城市包括部分强二线城市，房价月环比降幅将继续收窄。

国家统计局发布的数据显示，6月份，北京、上海二手房价格分别环比上涨0.2%和0.5%，是今年以来首次由跌转涨。

来源：第一财经