有理数丨多地土拍重回“价高者得” 民营房企加速入场

10月以来，已有成都、济南、合肥、厦门等热门城市对近期的土地拍卖规则进行了调整，在最新一批土地拍卖中取消地价上限，土拍重现“价高者得”规则。

“价高者得” 多城取消土地限价

据媒体报道，9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

10月9日，济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局发布两批土地补充公告出让文件显示：本次国有建设用地使用权采取网上挂牌方式出让，按照价高者得原则确定竞得人。不含“城镇住宅用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取‘限地价、竞建筑品质、现场摇号’”相关表述。

10月12日，据合肥土地市场网消息，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批）。其中，有6宗地块明确将于11月2日出让。同时，地块出让规则有所调整，未显示上限价格。

10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告，计划于11月7日出让湖里区2023P12一宗商住用地。地块起拍楼面价45000元/平方米，起拍总价47.4亿元，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

10月23日，青岛2023年第三批次预公告中首宗地块挂牌出让，将于11月7日出让一宗宅地，该宗地块将采用拍卖方式出让，仅设置起拍楼面地价3800元/平方米，起拍总价3.93亿元，不设底价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。

近三年单宗住宅用地溢价率大多不超15%

2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。另按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市土地出让将实现“两集中”。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

2021年3月，北京市在年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告中，首次公布了土地合理上限价格，将该批次29个项目地块的溢价率限制在了15%以内。2021年8月起，上海、天津、深圳、青岛、济南、杭州等十多个“两集中”城市的第二批集中供地相继宣布暂停，在后续重新发布的公告中，均出现了单宗住宅用地溢价率不得超过15%的表述，同时也对竞配建等变相抬升地价的形式进行了限制。业内认为，“两集中”加上“合理土地上限价格”，是政府从土地价格上进行了让步，并且通过各种细致管控，使开发商必须从新房售价上让利给购房者，以稳定当时不断上涨的房价。

国企仍是主力军 民营房企加速入场

同策研究院监测的数据显示，住宅用地方面，今年5月份，我国一线城市土地成交4幅，环比下降79.92%，同比下降82.83%；二线城市成交161幅，环比上涨50.10%，同比增长47.46%；三四五线城市成交690幅，环比增长20.90%，同比下降28.74%。

就全国范围内的土拍市场而言，央国企依然占主导地位。与此同时，随着全国土地市场出现回暖态势，民营房企加速入场。

中指研究院的报告显示，2023年1-4月，TOP100房企全国拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅继续收窄。

在1-4月的首批土拍中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率约7.3%，头部房企回归积极补仓，累计共吸引超50家房企竞拍，为近6年最多。

此外，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也在本轮集中供地中累计成交金额近370亿元。其中，以龙湖、滨江为代表的民营房企正加速回归招拍挂市场。

土地市场的成交，也可视为房地产行情的一个晴雨表。地价限制的取消，让其回归市场化，或有望在一定程度上促进市场信心回稳。多位专家表示，土地价格上限是特殊时期的特殊产物，如今取消，是让土拍回归市场化的正常举措。

58安居客研究院院长张波分析，热点城市未来会有更多“压箱底”的好地块拿出来拍卖，而不限制地价也会同步影响到房地价联动机制：“在房住不炒的基础下，更多让市场机制来主导未来房价的变化，房价的分化可能会在更多城市和区域得到更为明显体现。”

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编辑：王锦川

设计：沙睿昕

资料来源：中国经营报、羊城晚报、华夏时报、时代周报等

来源：海报新闻